Капитальный ремонт домов: от сбора средств до гарантийного срока

• | Печать |

Разъяснить гражданам их права как собственников жилья многоквартирных домов помогает федеральный проект партии «Единая Россия» «Школа грамотного потребителя». В рамках проекта проводится массовое жилищное просвещение активных потребителей, желающих научиться быть грамотными заказчиками жилищных и коммунальных услуг.

Л.Е. Аввакумова, директор управляющей организации «Радист», является руководителем партийного проекта «Управдом» в Великих Луках. Она напомнила, что в целях просвещения населения выпущено специальное пособие - «Азбука для потребителей услуг ЖКХ». Это пособие, без сомнения, помогает повысить уровень информированности граждан, понятно и доходчиво объяснить жильцам их права и обязанности как потребителей жилищно-коммунальных услуг.
На страницах газеты с помощью Л.Е. Аввакумовой мы продолжаем знакомить наших читателей с основными положениями «Азбуки для потребителей услуг ЖКХ». Тема сегодняшней беседы - капитальный ремонт многоквартирных домов.
Л.Е. Аввакумова: С начала 2014 года в стране стартовал глобальный проект капитального ремонта домов. Его цель – привести в порядок все российские многоэтажки – от фундамента и коммуникаций до фасада и крыши. Более 100 млн россиян участвуют в этом проекте. Поэтому на федеральном уровне были приняты изменения в Жилищный кодекс, где прописаны общие принципы проведения капитального ремонта, а в каждом регионе приняли законы, детализирующие порядок организации капремонта на этой территории, и появились специальные организации - региональные операторы капитального ремонта.
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, начиная с 2014 года, в Великих Луках капитальный ремонт общего имущества во всех многоквартирных домах осуществляется в рамках региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Псковской области на 2014-2043 годы, утвержденной постановлением Администрации Псковской области от 07.02.2014 N30. В рамках вышеуказанной программы в период с 2014-го по 2043 годы запланировано произвести капитальный ремонт в 4544 многоквартирных домах Псковской области, в том числе по го-роду Великие Луки в 650 многоквартирных домах.

Где хранить средства – выбирают собственники

- Любовь Евгеньевна, на какие средства осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов?
Л.Е. Аввакумова: Средства, собранные собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, формируют фонд капитального ремонта, ко-торый и финансирует ремонт общедомового имущества многоквартирных домов.
При этом не все жители многоквартирных домов в Великих Луках перечисляют средства на капитальный ремонт региональному оператору. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников пмещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Выбрать, как копить на капитальный ремонт (вместе или по отдельности), должны сами собственники жилых помещений в многоквартирном доме. 
Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников и от-ражено в соответствующем протоколе.
Собственники 13 домов, подведомственных управляющей организации «Радист», приняли решение копить средства для капремонта на специальном счете в банке. И теперь жители этих домов вносят средства на кап-ремонт по квитанции на оплату услуг ЖКХ, где эта сумма указана отдельной строкой: «Взнос на капитальный ремонт». 
«Протоколы общих собраний жильцов этих домов мы направили региональному оператору. Некоторые дома собирают деньги на спецсчете уже с 1 января 2016 года. Такие счета, по решению самих собственников жилья, открывались в Сбербанке и Россельхозбанке, - рассказала Л.Е. Аввакумова. – Спецсчет начинал действовать через полгода после регистрации региональным оператором протокола общего собрания жильцов, а с июня 2017 г. - через 3 месяца. Спустя этот срок, региональный оператор возвращает перечисленные ранее жильцами деньги в полном объеме на их спецсчет, и мы, как управляющая организация, через ЕРКЦ начинаем собирать средства и вести этот счет. При этом следует учесть, что ни одна копейка с этого спецсчета не идет в управляющую организацию. Взять оттуда деньги можно только на цели капитального ремонта, причем только с определенным пакетом документов, обязательно включающим протокол общего собрания собственников. Деньги нельзя взять даже на обслуживание самого спецсчета. В конце года мы предоставим жильцам информацию о том, сколько поступило денег на спецсчет конкретного дома», - сообщила руководитель управляющей организации.
«Открытие спецсчета, конечно, актуально для более новых домов, капитальный ремонт которых, по имеющемуся плану, будет произведен еще не скоро. Жильцы таких домов, как правило, беспокоятся о судьбе собранных ими денег, поэтому решают открыть спецсчет, чтобы эти средства хранились в Великих Луках», - добавила Л.Е. Аввакумова.
Следует учесть, что у регионального оператора есть план капитального ремонта по каждому дому. И если жильцы открыли спецсчет, то капремонт производится тоже в соответствии с этим планом, но при необходимости и по решению общего собрания собственников МКД можно в этот план внести изменения при наличии финансовых средств на спецсчете или воспользоваться кредитом. Деньги на эти работы пойдут уже с конкретного спецсчета, но только после решения общего собрания собственников жилья. Лишь в этом случае управляющая организация получит право получить средства в банке, чтобы рассчитаться с выбранной подрядной организацией, которая производила ремонтные работы.

Текущий и капитальный – не одно и то же

- Любовь Евгеньевна, но ведь и управляющая организация постоянно ведет в домах ремонтные работы.
Л.Е. Аввакумова: Жильцам многоквартирных домов следует четко понимать разницу текущего и капитального ремонта. Текущий ремонт своего подведомственного жилья ведет управляющая организация. Самый активный период для таких работ – летнеосенний. Тем не менее, ремонтные работы осуществляются круглый год. 
Если, например, где-то протекла кров-ля и мы залатали только ее износившуюся часть – это текущий ремонт. А капитальный ремонт предполагает полную замену кровли с проведением работ по ее утеплению. Или накануне предстоящей зимы мы часто утепляем межпанельные швы. Опять же делаем это не по всему фасаду дома, а только на наиболее проблемных участках. Во время капремонта все межпанельные швы в доме будут герметизированы.
Поэтому капитальным ремонтом считается замена и (или) восстановление строительных конструкций (за исключением несущих), систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшенные.
А под текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
- Какие виды работ предполагает капитальный ремонт многоквартирного дома?
Наглядно представить перечень работ по капремонту помогут нам приведенные схемы. Эти работы следующие:
1. В инженерной системе холодного и горячего водоснабжения: • замена стояков системы водоснабжения; • от-ветвления от стояков в квартирах до крана; • замена разводящих трубопроводов в подвале/тех. подполье. Также может выполняться: • замена узлов учета и управления; • замена комплекса оборудования насосных установок; • замена оборудования и оснащения пожарного водопровода.
2. Ремонт системы газоснабжения: • замена стояков газоснабжения (до крана); • замена внутридомовых магистралей газоснабжения; • замена запорной и регулировочной арматуры; • ремонт газовой котельной (в случае наличия).
3. В инженерной системе электроснабжения: • замена вводно-распределительных устройств; • замена внутридомовых разводящих магистралей; • замена распределительных этажных щитов (без установки электросчетчиков); • замена электрических сетей и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем (теплового узла и т.п.); • замена сети освещения мест общего пользования (внутреннее и наружное освещение); • замена электрических сетей для питания электрооборудования лифтов; • замена либо монтаж контура заземления.
4. В инженерной системе отопления: • замена стояков системы отопления (до крана); • замена в подвале/тех. подполье магистралей системы отопления; • замена регистров, радиаторов отопления в местах общего пользования (подъездах). Также может выполняться: • замена узлов учета и управления; • замена (модернизация) оборудования индивидуальных тепловых пунктов; • замена/установка теплообменников.
5. В инженерной системе водоотведения: • замена стояков системы во-доотведения до первых стыковых со-единений; • замена в подвале выводящих труб системы водоотведения; • замена канализационных трапов; • замена ливневой канализации; • за-мена выпусков канализации.
6. Замена лифтового оборудования: • ремонт и (или) замена лифтового оборудования; • пусконаладочные работы по электротехническим уст-ройствам лифта; • ремонт внутренних стен, устройств и конструкций лифтовых шахт, машинных и технических помещений.
7. Ремонт фундаментов: • усиление грунтов основания фундаментов; • ремонт оклеенной, обмазочной изоляции фундамента; • устранение мест-ных дефектов и деформаций.
8. Ремонт крыши: • замена покрытий кровли с устройством примыканий; • ремонт деревянных конструкций скатных кровель с полной или частичной заменой стропильной сис-темы; • ремонт цементно-песчаной стяжки на плоской кровле; • огне-, биозащита деревянных конструкций; • замена утеплителя; • ремонт или замена слуховых окон на кровле; • замена канализационных выпусков с выводом их за пределы кровли; • ремонт металлических ограждений на кровле; • ремонт выходов на кровлю с заменой люков, дверей; В зависимости от нормативно правовых актов субъекта РФ, конкурсной и проект-ной документации может выполняться переустройство кровли с мягкой на скатную.
9. Ремонт подвальных помещений: • восстановление защитного слоя плит перекрытия подвала составами, защищающими от сырости; • утепление над подвальными перекрытиями подвальных помещений; • нанесение на стены подвала гидроизолирующих составов на основе цементных вяжущих; • устройство гидроизолирующей стяжки на основе цементных вяжущих на бетонный пол подвал; • ремонт штукатурки стен подвалов с окраской водоэмульсионными составами; • ремонт местами бетонных по-лов подвала; • ремонт приямков с установкой металлических решеток; • герметизация цементным раствором проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах; • ремонт отмостки; • замена подвальных окон; • окраска потолков подвала; • окраска стен подвала; • устройство дренажной системы; • замена и восстановление обрамлений проемов подвальных продухов, установка металлических решеток; • замена дверных блоков. Следует учесть, что состав работ по ремонту подвала определяется на этапе проектирования и согласования объемов с собственниками в порядке, установленном Жилищным кодексом.
10. Ремонт фасадов: • ремонт штукатурки фасада местами, включая архитектурный ордер (пилоны, пилястры); • ремонт штукатурки фасада с полной заменой штукатурного слоя; • ремонт на фасадах архитектурного орнамента из погонных и штучных изделий; • окраска фасадов по штукатурке или фактурному слою; • ремонт герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых • панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; • окраска со стороны фасада общедомовых деревянных оконных переплетов; • замена оконных блоков в местах общего пользования с установкой подоконных досок и облицовкой откосов; • замена входных наружных дверных блоков; • ремонт штукатурки и облицовки цокольной части фасада; • ремонт козырьков над балконами; • восстановление железобетонных балконных плит; • ремонт входных групп (восстановление козырьков над входами в подъезды, ремонт крыльца, ремонт ограждения крыльца); • смена оконных отливов из тонколистовой оцинкованной стали; • смена водосточных труб из тонколистовой оцинкованной стали; • смена подвесных желобов из тонколистовой оцинкованной стали, • обшивка и утепление фасада (при необходимости).
Л.Е. Аввакумова еще раз напомнила, что капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирных домов. Что касается инженерных сетей, то общими считаются сети, проходящие по подвалам, чердакам, а также стояки до отключающих вентилей в квартире. Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности прописано в Договорах управления многоквартирными домами. «Поэтому, когда будут производиться работы по капитальному ремонту инженерных сетей, будут заменены стояки, проходящие в квартирах собственников. Как правило, сами собственники заинтересованы в этом, поскольку хотят, чтобы инженерные сети находились в исправном состоянии», - отметила директор управляющей организации «Радист».

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫХ В РАМКАХ ПРОГРАММ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ СТАТЬЕЙ 166 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ и НОРМАТИВНО Правовыми Актами СУБЪЕКТА РФ.

Предупредят заранее

- Любовь Евгеньевна, как узнать, когда будет проведен капитальный ремонт в том или ином доме?

Л.Е. Аввакумова: В программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, включены все дома, кро-ме ветхих и аварийных. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области размещена на официальном сайте Регионального оператора fkr60.ru. Все же-лающие могут ознакомиться с этой программой и найти в ней свой дом и сроки выполнения работ по капитальному ремонту. 
Учитывая сумму собранных средств, а также – обязательно – процент сбора платежей от того или иного дома, ре-гиональный оператор и определил в Великих Луках список домов, в первую очередь подлежащих капитальному ремонту. 
В этих зданиях, в соответствии с Региональной программой капитального ремонта в 2015-2017 годах, региональный оператор запланировал провести ремонт фасадов, кровли, подвалов и инженерных сетей. Однако на некоторые виды работ, таких как кап-ремонт инженерных сетей, отдельных видов кровель, требуется проект. После подготовки проектов проводится конкурс по отбору подрядной организации. В 2017 году в нашем городе капремонт ведется в 33 многоквартирных домах.
К примеру, по управляющей организации «Радист» в этом году были проведены работы по замене кровли (пер-к Некрасова, д. 4, ул. Холмская, д. 7) , инженерных сетей водоснабжения, водоотведения, системы отопления (ул. Гастелло, д. 7), капремонт фасада (ул. Холмская, д. 7). 
- Любовь Евгеньевна, а как жильцы узнают, что в их доме в скором будущем будет проведен капремонт?
Л.Е. Аввакумова: В соответствии со статьей 189 Жилищного кодекса РФ, не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления го-да, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет собственникам предложения:
- о сроке начала капитального ремонта,
- необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости,
- о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме,
- и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через три месяца с момента получения вышеуказанных предложений, обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
В случае, если в трехмесячный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета.
Региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту обязан:
1) подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения, связанные с проведением капитального ремонта;
2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
5) осуществлять приемку выполненных работ;
6) нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Есть гарантийный срок

 - А кто контролирует качество работ по капитальному ремонту?

Л.Е. Аввакумова: Подрядчик, производящий капитальный ремонт дома, должен обеспечить качество выполняемых работ, в соответствии со строительными нормами и правилами, а также в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». В названном документе перечислены требования к капитальному ремонту жилых домов, а также указаны параметры и условия безопасности людей и сохранности жилого дома, которым должны отвечать строительные конструкции этого дома.
Контроль за качеством производящихся работ в первую очередь осуществляет лицо, заключившее договор о капитальном ремонте: региональный оператор или управляющая организация. Кроме того, контроль осуществляют уполномоченные государственные органы жилищного и строительного контроля.
В приемке работ в составе комиссии участвуют собственники домов, определенные протоколом общего собрания собственников. 
Жителям дома, в котором произведен капремонт, следует помнить, что с момента подписания акта приемки начинает действовать гарантийный срок, который составляет не менее 5 лет. В течение всего этого периода подрядная организация несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ. 
Если в течение гарантийного срока стали заметны любые дефекты и недостатки, возникшие после выполнения работ по капремонту, то собственникам необходимо: 
• письменно (можно с фото- видеосъемкой) зафиксировать выявленные дефекты (к примеру, летом был проведен ремонт крыши, а осенью в подъездах появились потеки после дождя; был проведен ремонт фасада, но через какое-то время краска потрескалась); • обратиться в региональный фонд капитального ремонта или в управляющую организацию (при наличии спецсчета, открытого управляющей организацией) для устранения выявленных дефектов. 
Все выявленные дефекты и недостатки Подрядчик должен устранить бесплатно и в разумный срок, а дефектные части, материалы и механизмы должны быть заменены новыми.

Мария Озерова

• < Сахарный диабет
• «Мы продолжим создавать благоприятную среду для развития некоммерческого сектора» - Владимир Путин >