Капитальный ремонт домов продолжается
Не только новые фасады и кровли, пластиковые окна в подъездах и обновленные балконы. В ряде домов уже проведен ремонт инженерных систем. Работа эта серьезная и объемная, которая требует специальной подготовки и разработки проекта. Поэтому в первую очередь были проведены работы, не требующие проектной документации. Однако трубы тепло- и водоснабжения в многоэтажках тоже постепенно меняются. Это результат действия региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Псковской области.
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, начиная с 2014 года, капитальный ремонт общего имущества во всех многоквартирных домах осуществляется в рамках региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Псковской области на 2014-2043 годы, утвержденной постановлением Администрации Псковской области от 07.02.2014 № 30.
Региональная программа рассчитана на 30 лет (2014 - 2043 годы) и определяет сроки капитального ремонта для всех многоквартирных (3 и более квартир) домов, если они не признаны аварийными и подлежащими сносу. В рамках вышеуказанной программы в период с 2014-го по 2043 год запланировано произвести капитальный ремонт в 4544 многоквартирных домах Псковской области, в том числе по городу Великие Луки в 650 многоквартирных домах.
Средства, собранные собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, формируют фонд капитального ремонта, который и финансирует ремонт общедомового имущества многоквартирных домов.
Открыли спецсчет
Как рассказала директор управляющей организации «Радист» Л.Е. Аввакумова, которая является руководителем партийного проекта «Управдом» в Великих Луках, собственники части домов, подведомственных управляющей организации «Радист», приняли решение копить средства для капремонта на специальном счете в банке. И теперь жители этих домов вносят средства на капремонт по квитанции на оплату услуг ЖКХ, где эта сумма указана отдельной строкой: «Взнос на капитальный ремонт».
Спецсчет начинает действовать через три месяца после регистрации региональным оператором протокола общего собрания жильцов. Спустя этот срок региональный оператор возвращает перечисленные ранее жильцами деньги в полном объеме на их спецсчет, и управляющая организация через ЕРКЦ начинает собирать средства и вести этот счет. «При этом следует учесть, что ни одна копейка с этого спецсчета не идет в управляющую организацию, - подчеркнула Л.Е. Аввакумова. - Взять оттуда деньги можно только на цели капитального ремонта, причем только с определенным пакетом документов, обязательно включающим протокол общего собрания собственников. Деньги нельзя взять даже на обслуживание самого спецсчета. В конце года мы предоставляем жильцам информацию о том, сколько поступило денег на спецсчет конкретного дома».
«Открытие спецсчета, конечно, актуально для более новых домов, капитальный ремонт которых, по имеющемуся плану, будет произведен еще не скоро. Жильцы таких домов, как правило, беспокоятся о судьбе собранных ими денег, поэтому решают открыть спецсчет, чтобы эти средства хранились в Великих Луках», - добавила руководитель управляющей организации.
Следует учесть, что у регионального оператора есть план капитального ремонта по каждому дому. Если жильцы открыли спецсчет, то капремонт производится только после решения общего собрания собственников жилья. Лишь в этом случае управляющая организация получит право получить средства в банке, чтобы рассчитаться с выбранной собственниками подрядной организацией, которая производила ремонтные работы.
Индивидуального имущества ремонт не коснется
Капитальный ремонт многоквартирного дома - это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Л.Е. Аввакумова обратила особое внимание, что капитальному ремонту подлежит именно общее имущество многоквартирных домов. Что касается инженерных сетей, то общими считаются сети, проходящие по подвалам, чердакам, а также стояки до отключающих вентилей в квартире. Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности прописано в Договорах управления многоквартирными домами. Капитальный ремонт инженерных сетей предполагает замену системы отопления вместе с радиаторами в квартирах, системы холодного и горячего водоснабжения с отключающими кранами, электрических магистральных сетей - до счетчика. Это значит, что часть ремонтных работ приходится производить в квартирах.
Однако это не значит, что капитальный ремонт затронет сами квартиры: в них не будут менять окна, полы, сантехнику или что-то иное. Все это индивидуальное имущество собственника. Речь идет только о капитальном ремонте общего имущества. За содержание общего имущества отвечает и управляющая организация, поддерживая его в работоспособном состоянии и осуществляя при необходимости текущий ремонт.
Что же относится к общему имуществу в многоквартирном доме?
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
· лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;
· место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. (Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта - она тоже считается общим имуществом.);
· технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;
· в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. (Это, например, колясочные.);
· крыша также считается общим имуществом. (В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции».);
· ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. (Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом, к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество.);
· технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома;
· земельный участок - это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. (На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.).
Элементами благоустройства являются, например, площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей.
Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты - дополнительные строения (собственный источник теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и т. п.).
По общему правилу все, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Существуют и исключения: общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома, а также муниципальные дороги. Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее имущество собственников.
Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом.
Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. Это могут быть:
· система отопления со всеми устройствами;
· внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и все механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;
· внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами - до первых стыковых соединений;
· внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами - до запорного крана (отключающего устройства);
· внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами - до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;
· внутридомовые информационно-коммуникационные сети.
Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно прочитать в пп. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
Мария Озерова
Создано: 21.08.2018 11:38