Капитальный ремонт многоквартирных домов продолжается
Внешний облик отдельных жилых зданий в Великих Луках значительно преобразился. Полностью перекрыта кровля, покрашен фасад, в подъездах установлены пластиковые окна, отремонтированы балконы. Если зайти внутрь - в глаза бросаются новые трубы систем теплоснабжения и водопровода. В нашем городе продолжает действовать программа капитального ремонта многоквартирных домов.
Региональная программа рассчитана на 30 лет (2014-2043 годы) и определяет сроки капитального ремонта для всех многоквартирных (3 и более квартир) домов, если они не признаны аварийными и подлежащими сносу. В рамках вышеуказанной программы в период с 2014-го по 2043 год запланировано произвести капитальный ремонт в 4544 многоквартирных домах Псковской области, в том числе по городу Великие Луки в 650 многоквартирных домах.
Перечень не ограничен
В Псковской области в первом квартале 2018 года региональным оператором выполнены и оплачены работы по капитальному ремонту 90 многоквартирных домов на общую сумму 39,25 миллиона рублей. Как сообщается на сайте Регоператора - Фонда капитального ремонта Псковской области, в рамках реализации сводных краткосрочных планов на 2016 и 2017 годы за первый квартал 2018 года отремонтировано: 3 фасада, 12 крыш, 3 системы электроснабжения, 7 систем холодного водоснабжения, 4 системы водоотведения, 2 системы горячего водоснабжения, 1 система теплоснабжения. За указанный период региональным оператором было заключено 45 договоров на сумму 99, 60 миллиона рублей.
Капитальный ремонт многоквартирного дома - это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
В соответствии со статьей 166 Жилищного кодекса РФ капитальному ремонту из числа общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта подлежат:
1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) лифтовое оборудование (ремонт или замена), признанное непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
3) крыша дома;
4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) фасад дома;
6) фундамент дома.
Но вышеуказанный перечень не исчерпывающий. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен услугами и (или) работами:
- по утеплению фасада,
- переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
- устройству выходов на кровлю,
- установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), другими видами услуг и (или) работ.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о проведении любых других работ, но за счет установления превышения минимального размера взноса (дополнительного взноса) на капитальный ремонт.
И снаружи, и внутри
Согласно сводному краткосрочному плану реализации Региональной программы капитального ремонта, в 2018 году в городе Великие Луки планируется отремонтировать 14 домов. Среди них есть и здания, находящиеся в ведомстве управляющей организации «Южный микрорайон». Так, в списке находятся дома, расположенные по адресам: ул. Некрасова, 2А; пр-т Октябрьский, 46/11; ул. Пушкина, 6.
Как рассказала директор УК «Южный микрорайон» С.Н. Красильникова, продолжаются работы и в некоторых домах, к капремонту которых приступили еще прошлым летом. Дело в том, что капремонт включает ремонт фасадов, кровли, подвалов и инженерных сетей. Однако на некоторые виды работ, такие как капремонт инженерных сетей, некоторых видов кровель, требуется проект. Поэтому в первую очередь были проведены работы, не требующие проектной документации, такие как ремонт фасадов и подвальных помещений.
Светлана Николаевна напомнила, что капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирных домов. Что касается инженерных сетей, то общими считаются сети, проходящие по подвалам, чердакам, а также стояки до отключающих вентилей в квартире. Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности прописано в Договорах управления многоквартирными домами. «Поэтому, когда будут производиться работы по капитальному ремонту инженерных сетей, будут заменены и стояки, проходящие в квартирах собственников», - отметила директор управляющей организации.
«Аналогичную работу мы уже проводили в нескольких домах в рамках 185-го федерального закона, - рассказала С.Н. Красильникова. - Например, производился капитальный ремонт инженерных сетей холодного водоснабжения и отопления в доме 4 по пл. Калинина. Исполнители работ согласовывали все возникающие вопросы с собственниками и управляющей организацией. Приходилось менять трубы в подпольных каналах, также в нежилых помещениях, нужно было индивидуально работать с каждым собственником. Помогали инициативная группа жильцов, совет дома, старшие по подъездам. То есть только совместная работа подрядчиков, управляющей организации и самих жильцов дала хороший результат».
Подобная работа сейчас ведется и в доме 51/36 по пр. Ленина. В прошлом году были отремонтированы кровля и фасад этого здания. Что касается инженерных сетей, то для их замены требовался проект. Он был сделан, и собственники жилья имели возможность с ним ознакомиться. Сами же работы по этому проекту продолжились уже в этом году.
Началу ремонта, как и во всех подобных случаях, предшествовал серьезный подготовительный период. Работники управляющей организации вместе с представителями подрядчика организовали встречу с собственниками, на которой разъяснили необходимость и перечень предстоящих работ по замене общедомовых инженерных сетей. Их капитальный ремонт предполагает за-мену системы отопления вместе с радиаторами в квартирах, системы холодного и горячего водоснабжения с отключающими кранами, электрических магистральных сетей - до счетчика. Это значит, что часть ремонтных работ приходится производить в квартирах. Вот здесь и возникает главная сложность. Дело в том, что часть собственников отказываются пускать строителей в свои квартиры для производства работ. А это значит, что часть инженерных систем не будет заменена и будет грозить всему дому аварией, которая может случиться в любой момент на изношенных участках и последствия которой, скорее всего, устранять жильцам дома придется за собственные средства.
Кстати, большинство жителей дома 51/36 по проспекту Ленина дали согласие на проводство работ в их квартирах. Пока неотремонтированным может остаться лишь один стояк водоснабжения, отказ получен от жителей восьми квартир. Однако у подрядчика есть надежда, что этот вопрос будет решен, поскольку о судьбе своего дома волнуются и сами жильцы, разъясняя своим соседям необходимость проведения работ по капремонту в полном объеме. Сейчас в этом здании ведутся работы по замене системы отопления. Жильцы девяти квартир уже высказали согласие на замену узлов и радиаторов в их помещениях.
Решение должны принять сами
В соответствии со ст. 189 ЖК РФ соб-ственники помещений многоквартирного дома должны принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в нем.
Не менее чем за три месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, на 2014-2043 годы, утвержденной постановлением Администрации Псковской области N30 от 07.02.2014 г., региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения указанных предложений обязаны их рассмотреть и принять на общем собрании соответствующее решение.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса РФ (постановление Администрации Псковской области от 04.04.2016 N 105 «Об установлении размеров предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, которая может оплачиваться Региональным оператором - Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»);
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
В случае непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества этого дома в установленный срок (три месяца), орган местного самоуправления примет решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, на 2014-2043 годы, утвержденной Постановлением Администрации Псковской области N30 от 07.02.2014 г. и предложениями РОФКР ПО.
Для принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме необходимо:
1. Инициировать собрание.
Инициатором собрания может выступать управляющая организация, любой собственник помещения в многоквартирном доме.
Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ (часть 6 статьи 45 ЖК РФ).
2. Сформировать повестку дня общего собрания собственников многоквартирного дома и направить сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания.
Сообщение о проведении собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
3. Провести собрание.
3.1. Проведение собрания в очной форме.
3.1.1. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном многоквартирном доме (либо лиц, действующих по доверенности) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).
3.1.2. Регистрация участников собрания путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в многоквартирном доме в реестре собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1.3. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.
3.1.4. Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).
3.2. Проведение собрания в заочной форме.
3.2.1. В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
3.2.2. Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание.
3.2.3. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
3.3. Проведение очно-заочного голосования.
3.3.1. Очно-заочное голосование предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Оформить решение собственников многоквартирного дома о проведении капитального ремонта общего имущества путем составления протокола общего собрания собственников.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Примерные формы протоколов размещены на сайте РОФКР ПО - www.fkr60.ru в разделе «Собственникам», «УК, ТСЖ, ЖСК», «Муниципалитетам».
5. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, оформленное протоколом, направить в РОФКР ПО по адресу: 180007, г. Псков, ул. Петровская, д. 51
6. Довести до собственников многоквартирного дома о решениях, принятых на общем собрании, а также итоги голосования – не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).
Прежде - платить вовремя
В соответствии со статьей 183 Жилищного кодекса РФ региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счетах регионального оператора.
Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. По итогам первого квартала 2018 г. собираемость взносов на капитальный ремонт по общему счету составила 75,72%.
Нужно заметить, что региональный оператор выполняет работы в пределах собранных средств. Поэтому всем собственникам следует четко выполнять свои обязательства перед фондом капитального ремонта, ежемесячно оплачивая суммы, которые числятся в квитанциях. Нельзя рассчитывать на то, что региональный оператор выполнит свои обязательства, не получив платежи от населения. Более того, при принятии решения о проведении капремонта в том или ином доме, учитывается процент сбора средств от собственников жилья в этом доме.
Повысилась активность граждан, и за первые три месяца года 23 многоквартирных дома перешли на специальный счет. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 173 ЖК РФ).
Мария Озерова
Создано: 13.07.2018 09:52